סכום המשכנתאות הממוצע למשפחה בישראל עומד בטווח שבין שש מאות אלף לבין שבע מאות אלף שקלים, עבור רבים זו הדרך היחידה להגשים את חלום הדירה בבעלותם. אך לא כל זוג, המבקש לרכוש דירה זכאי למשכנתה, מהי משכנתה? מהם התנאים המקדימים הנדרשים לקבלת ההלוואה ולמה כדאי לשים לב בטרם נטילת ההלוואה?
מהי משכנתה?
משכנתה לקוחה מהמילה משכון וניתנת בעבור רכישת נדל"ן בישראל. על מנת להבטיח את החזרי ההלוואה, שמאמירה לסכומים משמעותיים, הבנק ממשכן את הנכס על שמו במשרדים הממשלתיים (רשת המשכנתאות, הטאבו ומנהל מקרקעי ישראל). כך שלמעשה אם משפחה תבקש לבצע שינוי משמעותי בנכס, עליה לקבל את אישורו של הבנק. מעבר לכך, אם המשפחה לא תוכל לעמוד בתשלומי המשכנתה, הבנק ייאלץ לפנות אותה מהנכס. לדוגמה: כאשר נוטלים הלוואת משכנתה, הדירה רשומה על שם הקונים של הנכס, אך במידה והקונים יבקשו למכור את הדירה בפרק הזמן בו הם מחזירים את תשלומי המשכנתה, הם ידרשו לסלק קודם את ההלוואה ולהוכיח שאין כל חוב על הנכס בטרם העברת הדירה לקונים החדשים.
מהם התנאים המקדימים לקבלת משכנתה?
על מנת להבטיח את החזר המשכנתה חודש בחודשו, הבנק מעמיד תנאים מקדימים לקבלת ההלוואה:
התנאי הראשון: יציבות תעסוקתית– שבאה לידי ביטוי בהכנסה קבועה של מבקש המשכנתה. בעת נטילת ההלוואה, יידרש הלווה להציג תלושי שכר חודשיים על מנת להוכיח יציבות זאת.
כאשר לא קיימים תלושים מסודרים או כאשר מדובר בלווה עצמאי, ידרש להציג את שומת המס, המעידה על הכנסה קבועה ויציבה. במידה ולא ניתן יהיה להוכיח יציבות תעסוקתית או הכנסה יציבה לא יוכל הלווה לקבל את הלוואת המשכנתה מן הבנק.
התנאי השני: מימון – על מנת לקבל את הלוואת המשכנתה נדרש להעמיד הון עצמי בסיסי העומד על לפחות עשרים וחמישה אחוזים מערך הנכס. ככל שאחוז ההון העצמי יהיה גבוה יותר ביחס למחיר הנכס הרי שתוכלו לדון בתנאי המשכנתה ולקבל תנאים טובים יותר, שיבואו לידי ביטוי בריבית יציבה ובתנאי תשלום נוחים.
התנאי השלישי: היסטוריה פיננסית- בטרם נטילת הלוואת המשכנתה, הבנק מבצע חקירה על עברכם הפיננסי במטרה לבחון שאכן תוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה. במידה ובעבר פשטתם רגל, השארתם חובות פתוחים, נתבעתם בגין חובות שלא שולמו בזמן, נתתם המחאות שחזרו, נפתח על שמכם תיק הוצאה לפועל או שלא הצלחתם לעמוד בתשלומי ההלוואות בעבר, הבנק לא יאשר הלוואת המשכנתה.
התנאי הרביעי: יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים – מדיניות הבנקים היא לאשר משכנתה בגובה שלושים ושלושה אחוזים מהשכר החודשי. כלומר, אם השכר החודשי שלכם עומד על עשרת אלפים שקלים ברוטו, הרי שהסכום המרבי שאותו תוכלו לשלם חודש בחודשו (תשלום הלוואה וקרן) לא יעבור את השלושת אלפים ושלוש מאות שלושים ושלושה שקלים. ההחזר החודשי משפיע על משך פרק הזמן הנדרש להחזרת ההלוואה וגובה הריבית.
התנאי החמישי: ביטוח חיים למשכנתה –. פוליסת ביטוח חיים למשכנתה נרשמת על שם הבנק, אך נרכשת על ידי הלווה. חשוב לציין שיש שוני בין ביטוח חיים לבין ביטוח חיים למשכנתה. ביטוח חיים מבטיח את עתידה של המשפחה, אשר איבדה את היקר לה מכל, לעומת זאת בביטוח משכנתה, אם אחד מהלווים נפטר, הבנק הוא זה שממש את הפוליסה וזכאי לפיצוי כספי.
על מה לשים דגש?
במקרים בהם הבנק לא אישר את המשכנתה יש לבחון האם הדבר נבע מאי היכולת כלכלית, קרי הלוואת משכנתה גבוהה מדי או מהצגה לא ברורה של התנאים המקדימים. חשוב לוודא, שהמשכנתה מתאימה להכנסת המשפחה וניתן יהיה לעמוד בהחזרים החודשיים.
לסיכום, הלוואת משכנתה היא כלי פיננסי המאפשר לרבים בין אם משפחות ובין אם יחידים לרכוש נכס בישראל. התנאים הבסיסיים בקבלת ההלוואה בוחנים את האיתנות הפיננסית של הלווה לרבות היכולת לעמוד בהחזרים החודשיים. כאשר קיים מינוף גבוה, אשר מסכן את העתיד הכלכלי של הלווה ומשפחתו, יש לבחון את כדאיות ההלוואה. כך גם הדבר לגבי מסלולי הריבית השונים. ריבית משתנה צמודה למדד עשויה לייקר את ערך המשכנתה במאות ואף אלפי שקלים בחודש, יש לקחת זאת בחשבון עוד טרם נטילת הלוואה. כיוון שלא ניתן לנבא את מדד המחירים לצרכן, מומלץ להעמיד סכום גבוה ככל הניתן ולבחור בתכנית סולידית וקבועה.
