הריבית הנמוכה היא לא הדבר החשוב ביותר, ההחזר החודשי לא תמיד נשאר קבוע גם אם הריבית קבועה, המשכנתא לא מבוססת על מחיר הדירה בחוזה, אתם לא חייבים לקחת הלוואה בבנק שבו מתנהל החשבון ואפשר למחזר גם משכנתא ישנה. הנה כל המיתוסים שהגיע הזמן להפריך לגבי ההלוואה הכי חשובה בחיים שלכם
יש כמה דברים שכולנו יודעים על משכנתא. לא צריך להכביר במילים בשביל להבין שמדובר ככל הנראה בהלוואה הכי משמעותית שניקח בחיים, וברור מאליו שמדובר בדרך כלל על תנאי לרכישת דירה ראשונה בישראל.
הנחות אלו מתכתבות עם נתונים של בנק ישראל מחודש אפריל 2017, לפיהם מדי חודש נוטלים הישראלים משכנתאות בהיקף של כ-3-5 מיליארד שקל. מעבר לכך, המשכנתאות שנטלו משקי הבית ב-2016 הגיעו להיקף של 60 מיליארד שקל וזאת למרות ירידה בנטילת המשכנתאות על רקע תכנית "מחיר למשתכן".
הבעיה האמיתית מתחילה עם מיתוסים על משכנתא. העובדה שמדובר בהלוואה כל כך פופולארית, חיונית ושכיחה מבליטה עוד יותר את דיס-האינפורמציה סביב הנושא וגורמת להצטברות של טעויות בשיקול הדעת. הנה 5 מהן:
- הכי חשוב ריבית נמוכה
בית עם גינה? צילום: pixabay
המיתוס האולטימטיבי סביב הלוואות משכנתא הוא שצריך לבדוק רק את הריבית. הנחה לפיה ריבית נמוכה מבטיחה משכנתא טובה יותר פשוט אינה נכונה, ובמקרים מסוימים היא אף יוצרת נזקים שקשה לאחר מכן לתקן.
באופן עקרוני, מה שקובע האם המשכנתא זולה וטובה לכם הוא המסלול. כל מי שמתכנן לקחת הלוואה מן הסוג הזה צריך למצוא את המסלול שמתאים לו ולהתחשב בהכנסות צפויות, בהוצאות קיימות, בקרנות השתלמות ובסדר עדיפויות. בנוסף, מומלץ לבדוק אפשרות לבניית תמהיל משני מסלולים לפחות ולחלק את כספי המשכנתא ביניהם. כך ניתן למתן התייקרות ולהתאים את המשכנתא גם למגמות בשוק ההון.
- ההחזר החודשי נשאר קבוע בכל משכנתא בריבית קבועה
עוד מיתוס שקשור לריבית נוגע הפעם בנושא הרגיש של ההחזר החודשי. בניגוד לסברה הרווחת, במשכנתא בריבית קבועה לא תמיד ההחזר החודשי נשאר קבועה. הסיבה לכך היא שיש שני סוגים של הלוואות בריבית קבועה: הלוואה שצמודה למדד המחירים לצרכן והלוואה שאינה צמודה אליו.
במקרים של הלוואת משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד, התשלום החודשי משתנה בהתאם למדד ובתקופות שבהן האינפלציה גבוהה – ההחזר החודשי עולה באופן משמעותי. מנגד, בהלוואות בריבית קבועה שאינה צמודה למדד ההחזר החודשי אכן נשאר קבוע לאורך תקופת ההלוואה, אך כאן ממילא תידרשו לשלם ריבית גבוהה יותר.
- המשכנתא מבוססת על מחיר הדירה בחוזה
נציגי הבנק בדרך כלל יבקשו מכם להראות את החוזה עבור הדירה על מנת לאשר משכנתא והלוואה בגובה מסוים. אף על פי כן, לא נכון לקבוע שהמשכנתא מבוססת על המחיר הנקוב בחוזה. בעסקות יד שנייה לדוגמא משתמש הבנק בהערכת שמאי מטעמו ולא במחיר שסגרתם מול המוכר. במילים אחרות, הבנק בודק בעצמו מה ערך הנכס והוא לוקח בחשבון שייתכן והשגתם מחיר טוב מדי שלא מגלם את ערך הנכס האמיתי.
בנוסף, הבנק לא לוקח בחשבון הוצאות נוספות שאותן תשלמו עבור רכישת הדירה ובהן שכר טרחת עורך דין, דמי השבחה, דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל וכן הלאה. התפקיד שלכם הוא להוסיף את הסכומים הללו למחיר הדירה, להפחית מהתוצאה את ההון העצמי ואת הסכום הגלובלי לדרוש כמשכנתא.
- חייבים לקחת משכנתא בבנק שבו מתנהל החשבון
כיום אמנם מדובר במיתוס שכבר איבד את מעמדו על רקע עלייה במודעות מצד ציבור נוטלי המשכנתאות, אך יש כאלה שעדיין מייחסים לו אמינות מסוימת. לכן צריך להזכיר שבפועל אין כמובן שום קשר בין החשבון שבו מתנהל העובר ושב שלכם לבין הבנק שממנו תיקחו את ההלוואה. אם כבר, יכול להיות שתגלו שמשתלם יותר לקחת משכנתא מבנק אחר ולהתמקח איתו על התנאים.
משכנתא היא מוצר בנקאי שבו גופים פיננסיים משתמשים על מנת לייצר לעצמם רווח. אין יתרון מובנה בנטילת הלוואה מהבנק שבו אתם מנהלים את החשבון, כי השיקול היחיד הוא איזה תנאים אפשר לקבל. מומלץ לבחור בבנק שנותן את התנאים הטובים ביותר על רקע הדרישות שלכם ולא להתנהל בפזיזות.
- לא ממחזרים משכנתא ישנה
לסיום כדאי להתייחס לאפשרות של מיחזור. המיתוס קובע שלא כדאי למחזר הלוואה כל כך גדולה אחרי שעברה מחצית התקופה, כי לכאורה כבר ספגתם את רוב העלויות. האמת שונה כי אין קשר בין מספר השנים שעברו מרגע לקיחת המשכנתא הישנה לבין התנאים שתקבלו אחרי המיחזור.
השאלה הכי חשובה מבחינתכם צריכה להיות האם ועד כמה המיחזור יסייע לשפר את תנאי המשכנתא. במידה והתשובה חיובית, כל העניין של כמה שילמתם עד היום מבחינת ריביות וקרן בכלל לא אמור לעניין אתכם. אף על פי כן, המקרה היחיד שיוצא דופן הוא אם אתם צריכים לחשב כמה תחזירו עד סוף ההלוואה בתנאים הקיימים, לעומת כמה תחזירו בתנאים החדשים של המיחזור.
